借地権とは？
種類やメリット・デメリットをわかりやすく解説
マイホーム購入を検討していると、「借地権付き物件」という言葉をよく目にしませんか？
一般的な物件より価格が安く魅力的に感じる一方で、「土地を借りて家を建てる」という仕組みに不安を覚える方も多いでしょう。
実は借地権付き物件には、土地の固定資産税がかからないなどのメリットがある反面、地代の支払いや建物の売却時に地主の承諾が必要になるなどのデメリットも否めません。
この記事では、借地権の基本的な仕組みから、旧借地権・普通借地権・定期借地権などの種類、メリット・デメリットまで詳しく解説します。
マイホーム購入の選択肢として借地権付き物件が自分に合っているか、正しい判断を下すためのヒントが得られるはずです。
【この記事のまとめ】
- 借地権は他人の土地に建物を建てる権利です。
普通借地権と定期借地権があり、旧法・新法によって契約期間や更新の可否が異なります。 - 土地代が不要ですが、制約がある点が特徴です。
土地購入費や税負担がないメリットがある一方、毎月の地代支払い、売却や改築時の地主承諾、住宅ローン審査の通りにくさなどのデメリットも伴います。 - 相続は可能ですが状況によって注意が必要です。
法定相続人以外への承継は地主の承諾が必要です。購入・相続時は種類や契約条件、地主との関係を確認し、専門家相談を推奨します。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
監修
宅地建物取引士 坂東裕
2013年より不動産業に従事。
2015年に宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得。
地主交渉のスペシャリスト。借地権にとどまらず、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート等、各種不動産売買に精通している。
累積取引数は300件を超える。
趣味は不動産と料理。得意料理はイタリアン。
借地権とは
- 借地権とは「他人の土地に自己所有の建物を建てる権利」
- 平成4年8月に「借地借家法」が施行（新法）
- 改正以前の契約は更新しても旧法のまま
借地権とは「建物の所有を目的とし、その建物を建てるために土地を借りる権利」のことです。
借地権は、ただ単に土地を借りる権利ではなく、あくまでも「建物の所有を目的とした土地の賃借権である」ということを意味します。
『借地権者』は「借地権を有する者」を指し、土地を借りる権利を持つ人です。
それに対して『借地権設定者』は「借地権を設定している者」（主に地主）を指します。
借地権には「賃借権」、「地上権」など数種類がありますが、そのほとんどは「賃借権」を指します。
中でも建物を所有するための賃借権は、平成4年8月以前に土地を借りている場合は「旧借地法（旧法）」、平成4年8月以降に借りた場合は「借地借家法（新法）」が適用されます。
旧法は現在も機能しており、旧法に基づく土地も多数残っています。
借地権の種類
借地権には大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。
どちらも土地を借りて建物を建てる権利ですが、契約期間や更新の可否など、重要な違いがあります。
物件購入や相続の際には、どちらの借地権が設定されているのか、必ず確認しましょう。
- 普通借地権
- 定期借地権
それぞれ解説します。
普通借地権
普通借地権は、契約期間が満了しても更新が可能な借地権です。この権利は、前述した「旧借地法（旧法）」と「借地借入法（新法）」に分かれます。
旧借地法（旧法）では、建物が堅固建物（鉄筋コンクリート造など）か非堅固建物（木造など）かによって契約期間が異なり、堅固建物は60年、非堅固建物は30年となっています。一方、借地借入法（新法）では建物の構造に関係なく当初の契約期間は30年で、1回目の更新で20年、2回目以降は10年となります。
いずれも地主に正当な理由がない限り更新を拒否できず、借地権者の権利が強く保護されているのが特徴です。また、契約満了時には借地権者から地主に対して建物の買取請求をすることができます。
定期借地権
定期借地権は、平成4年8月の借地借家法制定によって新しく生まれた借地権です。普通借地権と異なり、契約期間が満了すると更新はできず、建物を撤去して更地にして返還する必要があります。
定期借地権には3つの種類があります。「一般定期借地権」は50年以上の契約期間で、用途に制限はありません。「事業用定期借地権」は10年以上50年未満の契約期間で、店舗や事務所など事業用途に限定されます。「建物譲渡特約付借地権」は30年以上の契約期間で、期間満了時に地主が建物を買い取る約束があらかじめ決められています。
普通借地権と比べて借地権者の権利は弱くなりますが、契約期間や条件が明確なため、地主にとっては土地を有効活用しやすいという特徴があります。
旧法と新法の違い
平成4年に改正された借地借家法は「新法」、それ以前の契約は「旧借家法」として区別されることが多いです。
借地法（旧法）と借地借家法（新法）の主な違いは、契約期間と借地人の保護の程度にあります。旧法は借地人の立場を強く保護しており、契約期間は20～60年で、借地人が更新を希望する場合、地主は正当な理由なく拒否できません。
一方、新法では契約期間は30年と定められ、普通借地権の他に定期借地権や建物譲渡特約付借地権など、複数の借地権の形態が導入されました。これにより、契約期間満了時に借地権が自動的に消滅する借地権も認められるようになり、より柔軟な土地利用が可能になりました。
借地権のメリット
借地権付き物件には、以下のようなメリットがあります。
- 初期費用を抑えられる土地を購入する必要がないため、同じような立地・条件の所有権付き物件と比べて6～8割程度の費用で購入できます。
- 土地にかかる税金負担がない固定資産税や都市計画税は土地所有者である地主が負担するため、借地権者の税負担を軽減できます。
- 好立地の物件を手に入れやすい都心部など土地価格が高い地域でも、土地代を抑えられるため、より良い場所に住むことが可能です。
- 長期にわたって利用できる特に旧借地権や普通借地権の場合、地主に正当な理由がない限り契約更新が可能で、半永久的に土地を利用できます。
これらのメリットにより、借地権付き物件は特に都市部での住宅取得における有力な選択肢となっています。
借地権のデメリット
一方で、借地権付き物件には以下のようなデメリットも存在します。
- 継続的な地代の支払いが必要
毎月の地代支払いが発生し、地価の上昇などにより値上げを求められる可能性もあります。長期的に見ると、土地を購入するよりも総額で高くなることもあります。 - 建物の売却や改築に制限がある
建物を売却する際や大規模な改築を行う場合には、地主の承諾が必要です。また、承諾を得る際に承諾料が発生することもあります。 - 住宅ローンが組みにくい
土地の所有権がないため担保評価が低くなり、金融機関の融資審査が厳しくなる傾向があります。 - 将来的な資産価値の問題
土地の所有権がないため、いくら地代を支払っても借地人の資産とはなりません。また、定期借地権の場合は契約期間満了後に建物を撤去する必要があります。
これらのデメリットは、特に長期的な資産形成や相続を考える際に重要な検討ポイントとなります。
購入を検討する際は、自身のライフプランに照らし合わせて慎重に判断することが大切です。
借地権の相続はできる？
借地権は相続対象となる財産です。法定相続人（配偶者や子など）が相続する場合、地主の許可を得る必要はありません。
ただし、良好な関係を保つために、相続した旨を地主に報告しておくことが望ましいでしょう。
一方で、遺言により法定相続人以外の人が相続する場合（遺贈）は、第三者への譲渡とみなされるため、地主の承諾が必要となります。
この場合、承諾料が発生する可能性もあります。
また、借地権を相続した後に建物の増改築や建て替えを行う際は、地主の許可が必要です。
さらに、借地権には財産的価値があるため、相続税の対象となることにも注意しましょう。
相続後の利用計画も含めて、借地権を継続して保有するか、売却するかを検討することをお勧めします。
借地権付きの建物を購入する際の注意点
借地権付きの建物を購入する際は、以下の点に特に注意が必要です。
- 借地権の種類の確認
どの種類の借地権が設定されているかを必ず確認しましょう。特に定期借地権の場合、契約期間満了後は建物を撤去して土地を返還する必要があるため、期間満了が近い物件は資産価値が大きく低下します。 - 契約条件の確認地代の金額や更新料、承諾料などの契約条件を細かくチェックする必要があります。また、更新時期が近い場合は、更新料や地代の値上げの可能性も考慮に入れましょう。
- 融資の確認借地権付き物件は一般的に金融機関の担保評価が低くなるため、住宅ローンの審査が厳しくなります。購入前に複数の金融機関に融資の可能性を確認することをお勧めします。
- 地主との関係良好な関係を築けるかどうかも重要なポイントです。建物の改築や売却時には地主の承諾が必要となるため、地主の人柄や考え方について、可能な範囲で事前に確認しておくと安心です。
これらの注意点を事前に把握しておくことで、将来的なトラブルを防ぎ、安心して借地権付き物件を購入できます。不明な点がある場合は、専門家に相談することをお勧めします。
まとめ
借地権付き物件は、初期費用を抑えつつ好立地に住むことができる魅力的な選択肢です。しかし、その権利関係は複雑で、種類によって契約期間や更新の可否が異なるため、慎重な検討が必要です。
購入を検討する際は、借地権の種類や契約条件を十分に確認し、自身のライフプランに合わせた判断をすることが重要です。もし不安な点があれば専門家に相談しながら、メリット・デメリットを理解したうえで購入を決めることで、快適な住まいを手に入れることができるでしょう。
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