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顧問弁護士、元橋弁護士の借地権活用法

不動産の共有は避ける



1 共有状態の発生の契機

不動産の共有は、多くは、相続をきっかけとして発生します。
 相続人間で話し合いがつかずに法定相続分での共有になることもありますし、被相続人の意向であえて共有になっている場合もあります。

しかし、不動産を共有していることによって、不動産を処分しにくくなる、不動産の管理が容易でなくなる、等の不都合が生じます。

また、共有にした当時はよくても、次の世代、さらに次の世代に引き継がれるにつれ、人間関係の希薄な人と共有することになり、不都合が大きくなります。

次の世代に不都合を残さないために、可能であれば早期に、共有状態を解消することが望ましいです。

2 常時の弊害

共有による常時の不都合として、管理の方法が問題になります。賃貸不動産は、適切に管理しなければなりませんが、共有者と意思の統一が図れないと、適切な管理ができなくなります。

また、共有不動産を賃貸している場合、誰が代表して賃料を得るのか、どのように分配するのかも問題になります。賃借人としては、自らの地代や賃料は全額支払う必要があるので、基本的に、分割して支払うことはできません。賃貸人が共有している場合、誰が地代や賃料や更新料を受け取るのか、分配方法はどうするのか、といった問題が発生し、共有者で紛争になることがあります。

3 処分時の弊害

共有による一番の問題は、処分をするときです。

共有不動産の処分は、他の共有者の同意が必要です。
 例えば、建物を共有している場合、持ち分を処分したい人がいても、共有者が処分を希望しなければ、処分はできません。

その場合は、持ち分を買い取ってくれる不動産業者に安価で売却するか、共有物分割訴訟の方法をとるほかありませんが、最終的には共同で売却したのと同様になることが多いと思います。

借地上の建物の共有の場合は、地主の同意も問題になります。
また、共有の弊害とは少し異なりますが、自分の土地上に親族の建物が存在する等土地と建物で持ち主が異なる場合は、親族との間で賃貸借契約を締結していない場合が多く、売却したくても現実にはほぼできないというケースもあります。

4 共有による例外的なメリット?

以上のように、共有不動産は、管理・処分が困難であり、それ自体が紛争の元になりえます。

しかし、処分が困難であるがゆえに、メリットになる場合もあります。
例えば、離婚を考えている夫婦に共有不動産がある場合、多くは男性側の立場として、妻が持ち分を有していたために、容易に処分できないという事態が発生します。

つまり、多くは妻側にとっては、容易に売却されないというメリットがあります(なお、離婚の際に住宅ローンが残っている場合は、さらに問題があります)。

また、不動産を有する夫婦の一方が破産した場合、片方が共有していれば、片方の夫婦が持ち分を購入して生活を維持しやすいというメリットもあります。

ただし、双方が処分して換価したい場合は、その分手続きが必要になりますので、そのメリットも絶対的なものではありません。

5 まとめ

以上のとおり、不動産の共有は、管理、処分といった面で、弊害があります。

そのため、相続の際は、わざわざ共有にせずに、誰か一人が相続し他の相続人は金銭を受け取ることで解決するか、全員で処分して金銭に換えることをお勧めします。

すでに共有不動産を有している場合は、不動産業者に売却するか、共有物分割訴訟等を行うことによって、共有状態を次世代に残さないことをお勧めします。

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