借地権用語集

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借地権用語

借地権に関連する用語はこちらでチェック!

こちらの用語集ほか「Q&A」や「借地権について」「コラム」などにも詳しい解説が掲載されておりますので、合わせてご一読ください。

五十音順インデックス

あ行の用語

か行の用語

かいせいしゃくちしゃっかほう

主に平成4年8月から制定された改正借地借家法(新法)をさす。

改正後は貸し手に重きを置いた内容に改正された。

>> 借地借家法について

かしたくち

地主が土地を貸し、賃料を受けとっている土地のこと。別名:底地

>> 底地管理・買取について

きゅうしゃくちしゃっかほう

平成4年8月に制定された新法以前の借地借家法をさす。
旧法の適用は平成4年7月31日までとなる。立場の弱い借地権者を守るために制定されたが、それが地主とのさまざまなトラブルを生む結果となり、新法が制定された。

>> 借地借家法について

けいぞくちんりょう

当初の賃貸借契約の期間が満了後、引き続き契約を更新する際設定される賃料のこと。

さ行の用語

しゃくち

建物所有などの目的で、土地所有者に地代を払い借りる土地のこと。

>> 借地権について

しゃくちけん

土地所有者に地代を払い、建物所有などの目的で借地を借りる権利のこと。

>> 借地権について

しゃくちけんせっていしゃ

土地に借地権を設定した者。大半は地主をさす。

しゃくちにん
借地権を所有する者。借地権者と同義。
しゃくや
第三者の所有する家屋を賃料を支払って借りること。

た行の用語

たてものかいとりせいきゅうけん

借地の権利は売買や売却・譲渡を行うことは可能です。 但し、建物の増改築同様に「地主様の許可」が…

ちだい

借地権の相談の中で、「相続した借地」について多くのご相談をいただくことは事実です…

な行の用語

は行の用語

ばいばいけいやく当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと(民法第555条)。

売買契約は諾成契約とされている。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する(財産が引き渡されたときに成立するのではない)。
また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない(金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう)。

当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。

はたざおち袋地から延びる細い敷地で道路(公道)に接するような土地をいう。

その形が竿のついた旗に似ていることから旗竿地と称される。

建築基準法では、建物の敷地について、道路に接する間口が2m以上なければならないとされているが、旗竿地は、その基準を最低限度で満たす土地である。公道からのアクセスの不便さ、周囲すべてを隣地に囲まれているという敷地環境、比較的低い地価水準などが特徴とされる

ひょうじとうき土地・建物に関する物理的状況を表示した登記のこと。

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、表題部に記載される。

表示登記に記載される事項は、土地の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「地番」「地目」「地積」「表題部所有者」等とされている。
また、建物の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「建物所在の地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「付属建物」「表題部所有者」等とされている。

区分建物(分譲マンションなど)については、一棟の建物全体についての表題部と個々の区分所有建物についてのものと、両方の表題部が存在する(詳細は「区分建物の登記記録」参照)。

なお一筆の土地または一個の建物について、最初に行なわれる表示登記のことを特に「表題登記」と呼ぶ(不動産登記法第2条第20号)。
新たに土地が生じた場合(埋立・分筆など)や、建物を新築した場合などには1月以内に表題登記を申請しなければならない。

ひょうだいぶしょゆうしゃ一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録において、まだ所有権の保存の登記がされていない時点で、表題部に所有者として表示されている者のこと。

ふくろちある土地が他の土地に囲まれているために、公道に出るには他の土地を必ず通行しなければならない場合には、この囲まれている土地のことを「袋地」という。

ふつうしゃくちけん借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てであったが、1992(平成4)年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化された。

この新借地借家法(1992(平成4)年8月1日施行)にもとづく借地権であって、定期借地権ではない借地権のことを「普通借地権」と呼ぶ。

これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼ぶことがある。

普通借地権と旧法上の借地権の間には、次のような違いがある。

1.旧法上の借地権は、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には、非堅固な建物(木造を指す)については存続期間を30年とし、堅固な建物については存続期間を60年としていた。
しかし、普通借地権では建物の堅固・非堅固による区別がなく、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には存続期間を30年とした。
2.旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていた(旧借地法第2条、第5条)。しかし、普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がない。

このようにいくつかの相違点があり、しかも現在でも、旧法上の借地権による借地と普通借地権による借地が並存しているため、不動産広告等では両者の違いを明記することが多い。

ふどうさんとうきほう
不動産の表示及び不動産に関する権利の公示のための登記制度を定めた法律。不動産登記制度は、1889(明治32)年に制定された旧不動産登記法によって創設されたが、2004(平成16)年にこれが全面改正され、05(平成17)年3月7日から現行の不動産登記法が施行されている。 不動産登記法は、登記できる権利等、登記順位、登記所、登記記録、登記手続、登記事項の証明、筆界確定などについて定めている。たとえば、登記できる事項は、不動産(土地または建物)の表示のほか、不動産に係る所有権、地上権、抵当権、賃借権など一定の権利についての保存、設定、移転、変更、処分の制限、消滅についてである。
ぶんかつとうき
一個の建物を数個の建物に分ける登記のこと。 建物に付属建物(離れなど)がある場合、分割登記により別々の建物として登記記録を作ることができる。
ぶんぴつとうき
一筆の土地を分割して数個の土地にするという登記のこと。
へんこうとうき
不動産登記において、登記がなされた後に、登記と実体とにずれが生じた場合に、訂正するための登記のこと。登記名義人の住所変更の登記、登記名義人の氏名変更の登記などがある。
ほうていしきち
区分所有建物が必ず必要とする敷地をいう。 区分所有建物を所有するためにはその敷地に対して権利(所有権、借地権など)を必要とするが、その権利の対象となる敷地が法定敷地である。 区分所有建物の専有部分を所有するための土地に対する権利を敷地利用権(専有部分の所有者が共有する権利とされる)という。このとき、必ず敷地利用権が必要となる土地が法定敷地である。 一方、法定敷地以外の土地で、管理組合の規約によって区分所有建物の敷地であると定めたものを「規約敷地」という。
ほうていちじょうけん
土地とその上の建物を同じ所有者が所有している場合に、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、民法などの規定により建物のために地上権が自動的に発生することとされている。このように土地建物が強制的に分離処分される際に、法律の規定により建物のために発生する地上権を「法定地上権」と呼ぶ。 民法第388条では、抵当権の実行(いわゆる任意競売)により、土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、建物のために法定地上権が発生すると規定する。また民事執行法第81条では、競売(いわゆる強制競売)の際にも、建物のために法定地上権が発生すると規定する。また、租税徴収法では租税滞納による物件売却(いわゆる公売)の際にも、建物のために法定地上権が発生すると規定している。 このように、各法律で法定地上権を規定している理由は、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際には、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することとなり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するために、建物に地上権(法定地上権)を付与するという趣旨である。

ま行の用語

まっしょうとうき登記の記載を抹消する登記のこと。
抹消登記を申請するためには、その抹消によって登記上利害関係を有する者がいる場合にはその者の承諾(その者の承諾が得られない場合には承諾に代わる裁判の謄本)が必要である。

まどさきくうち共同住宅における火災時の避難を容易にするために、共同住宅の敷地のうち、1階の住戸の窓に直面する敷地部分において、幅員数mの空地を設け、その空地を避難経路として利用できるようにしたものである(空地とは建築物を建てられていない土地という意味である)。

この窓先空地の制度は、東京都や横浜市など一部の自治体でのみ実施されている制度である。根拠法令は建築基準法第40条と、同条に基づき地方自治体が独自に制定する地方自治体の条例である(この条例の名称は「建築安全条例」「建築基準条例」などであり、地方自治体により異なる)。

最も厳しい窓先空地制度を実施している東京都では、東京都建築安全条例においておよそ次の1.から3.のようなルールを設けており、このルールを満たさない共同住宅は建築確認を取得することができない(以下は東京都建築安全条例第19条より要約)。

1.共同住宅の住戸には、住戸の床面積の合計に応じて、次の数値以上の幅員を持つ「窓先空地」に直接面するような窓を設けなければならない。
1)耐火建築物の場合
200平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が1.5m
200平方メートルを超え、600平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が2m
600平方メートルを超え、1,000平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が3m
1,000平方メートルを超えるもの:窓先空地の幅員が4m
2)耐火建築物ではない建築物の場合
100平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が1.5m
100平方メートルを超え、300平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が2m
300平方メートルを超え、500平方メートル以下のもの:窓先空地の幅員が3m
500平方メートルを超えるもの:窓先空地の幅員が4m

2.窓先空地から道路・公園・広場等までを幅員2m(住戸の床面積の合計が200平方メートル以下の場合には幅員1.5m)以上の通路で避難上有効に連絡させなければならない。

3.上記1.2.の住戸の床面積の合計には、道路に直接面する窓を有する共同住宅の住戸は算入しないものとする(例えば、1階の全住戸を道路に面する窓を持つ構造とすれば、1.2.の規制は適用されない)。

みせんびきくいき市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することを「区域区分」と呼び、この「区域区分」がされていない都市計画区域のことを「未線引き区域」という。
ただしこの「未線引き区域」という名称は、都市計画法の改正に伴い2000(平成12)年5月以降廃止されており、現在では一般に「非線引き区域」と呼ばれている。

また、法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」である(詳しくは区域区分が定められていない都市計画区域へ)。

みぞかきほしょう同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用することで、収用されない残地に、通路、みぞ、かき、さく、その他の工作物の新築、改築、増築、修繕、盛り土、切り土をする必要が発生する場合がある。
このとき起業者は、これに要する費用を損失補償しなければならない。これを一般的に「みぞかき補償」と呼んでいる(土地収用法第75条)。

この「みぞかき補償」は、起業者自らが工事を代行することがある。

みなしどうろ幅が4m未満の道路であって、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道路のこと。

その法律の条項の名称を取って「2項道路」と呼ばれることが多い。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。

ここでいう「建築基準法上の道路」は、原則として幅が4m以上あることが必要とされている(建築基準法第42条第1項)。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1.~3.の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている(建築基準法第42条第2項)。

1.幅が4m未満の道であること
2.建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
3.特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限(セットバック)があるので特に注意したい。

みずじゅんかんきほんほう健全な水循環を維持・回復するための施策を包括的に推進することを定めた法律で、2014(平成26)年に制定された。

同法は、1)水利用に当たっては水循環に及ぼす影響を回避・最小とすべきこと、水循環は流域として総合的かつ一体的に管理されなければならないことなどの基本理念を定めるとともに、2)水循環基本計画の作成、3)雨水浸透能力や水源涵養(かんよう)能力を有する森林、河川、農地、都市施設等の整備による流域における水の貯留・涵養機能の維持・向上、水量の増減や水質の悪化等水循環に対する影響を及ぼす水の利用等に対する規制措置などの施策の推進、4)水循環政策本部の設置、などを定めている。

むげんだいり
代理とは、「他人の行為の効果が本人に帰属する」という法制度である。この代理が成立する根拠は、本人と他人との間に、代理権を発生させるという合意(すなわち代理権授与行為)が存在することであるとするのが判例・通説である(詳しくは他人効へ)。 従って、代理人に代理権が存在しない場合や、代理人が代理権の範囲を超えて行動した場合には、その代理人の行為はもはや正当化することができないので、代理としての効果を失うことになる。その結果、その代理人の行為は、代理人自身のために行なった行為となり、代理人自身が全面的に責任を負うことになる(詳しくは無権代理人の責任へ)。このような権限のない代理人の行為を「無権代理」と呼んでいる。 無権代理は、本人に対する関係では無効であるから、本来は本人に対して無権代理が何らかの効果を及ぼすことはあり得ないはずである。しかし民法では、取引の相手方を保護するために、次の2つの場合には、例外的に無権代理を本人に対する関係で有効にするという規定を設けている。 1.本人による追認 無権代理による取引を、本人が後から追認した場合には、その取引は原則としてはじめから有効であったものとなる(民法第117条、第116条)。本来は無効な行為を、本人の意思により有効にすることができるという規定である。 なおこの場合、取引の相手方は本人に追認を催告すること等ができる。 (詳しくは無権代理の相手方の催告権、無権代理の相手方の取消権へ) 2.表見代理 無権代理による取引の相手方が、無権代理人を真実の代理人だと誤信したことについて、何らかの正当な事情があった場合には、その取引を有効なものとすることができる。この制度を表見代理という。 (詳しくは代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理へ)
むしゅぶつのきぞく
所有者のないモノに対する所有権の定め。民法の規定である。 所有者のない「不動産」は国庫に帰属する。例えば、自然現象によって海底から隆起した土地は国有地となる。 これに対して、所有者のない「動産」は、所有の意思をもって占有することによって、その占有者が所有権を取得する。例えば、捕獲した野生動物は捕獲者の所有に帰す。
めいにんほうほう
樹木や果実のように、土地の上に生育するものは土地の定着物であり、土地の構成部分であるので、本来は土地から分離して処分することはできないとされている。 しかし、樹木の木肌を削って所有者名を墨書する、あるいは所有者を印した立て札を立てるなどの方法により、土地とは独立した物であることを示し、独立した所有権が成立していることを公示した場合には、土地から独立した取引の対象とすることができる。 このように、土地から独立して樹木・果実などの所有権を公示する方法のことを明認方法という。 明認方法は、不動産登記と同等の効力があることとされている。従って、先に明認方法を施された樹木・果実などが存する土地が後で売却された場合には、土地の譲受人は、樹木・果実などの所有権を取得することができない(=明認方法により所有権を公示した者が優先する)。
めんきょけんしゃ
宅地建物取引業の免許を与える権限を持つ行政機関のこと(宅地建物取引業法第3条第1項)。 免許権者は、宅地建物取引業を営もうとする者が設置する事務所の所在地より異なる。 1.同一の都道府県内に事務所を設置しようとするとき この場合、免許権者は「都道府県知事」である。 例えば、東京都内に本店と宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「東京都知事」である。 2.2以上の都道府県内に事務所を設置しようとするとき。 この場合、免許権者は「国土交通大臣」である。 例えば、大阪府内に本店を設置し、東京都内に宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「国土交通大臣」である(ただし実際の免許申請手続きでは、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請する)。 なお、都道府県知事から免許を受けた宅地建物取引業者を「知事免許」、国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者を「大臣免許」と呼ぶことがある。
もとづけ
宅地建物の売買の仲介において、顧客から直接に売買の依頼を受けている立場にあることをいう。 一方、そのような依頼を受けた売買の相手方(売る依頼ならば買い手、買う依頼ならば売り手)を発見・仲介することを「客付け」と呼ぶ。 宅地建物の仲介業務においては、元付けを担う業者(元付け業者)と客付けを担う業者(客付け業者)が異なり、両者が共同して取引を成立させることが多い。
もりど
傾斜のある土地を平らな土地にするために、土砂を盛ること。 宅地造成工事規制区域の中にある宅地において、高さが1mを超える崖を生じるような盛り土をする場合には、着手する前に、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)の許可を受けることが必要である(宅地造成等規制法第8条)。

や行の用語

やちんさいむほしょう住宅の賃貸借契約に当たって、家賃債務を担保するために求められる保証をいう。

連帯保証人を立てる方法が一般的であるが、それに代わって、家賃滞納の場合に一時的に立替え払いするサービス(家賃債務保証サービス)が活用されることもある。

家賃債務保証サービスは、

1.借主が、保証会社に保証料を支払ったうえで債務保証を委託し、
2.保証会社は、貸主と家賃債務を保証する契約を締結し、
3.家賃滞納が発生した場合には、保証会社が貸主に家賃を立替え払いし、
4.後日、保証会社が借主に立て替えた金額を求償する

という仕組みで運営されている。

家賃債務保証サービスをめぐっては、連帯保証人の依頼が難しくなっているなかで、借主の信用を補完することによって住居を確保しやすくする役割を果たしているという評価がある一方、立て替えた家賃金額の取立てのために、保証会社による執拗な督促、無断での鍵の交換や室内への侵入などの不適切な行為がみられるという批判もある。

ゆうがいぶっしつしようとくていしせつその敷地であった場合に、土壌汚染の情況調査が必要とされる施設をいう。

土壌汚染の恐れのある有害物質を使用していた施設であることから、その敷地が汚染されている恐れがあるためである。

対象となる施設は、

1.水質汚濁防止法において設置の届出、排水規制などの対象となっている施設(特定施設)、かつ、
2.鉛、砒素、トリクロロエチレンなど、土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずる恐れがあるもの(特定有害物質、具体的に政令で定められている)を、製造し、使用し、または処理する施設である。

有害物質使用特定施設1.および2.の両方に該当する施設の使用が廃止された場合には、その敷地の所有者等は土壌汚染の情況を調査し、都道府県知事に報告しなければならないとされている。

工場等の跡地を利用する際には、従前立地していた工場等が有害物質使用特定施設に該当するかどうかを確認する必要があるほか、該当する場合には、土壌汚染の情況を調査する必要がある。

ゆうがいぶっしつしようとくていしせつにかかるとちのちょうさ
土壌汚染対策法第3条および第4条では、特定有害物質による健康被害を防止するために、土地所有者等に対して土壌汚染状況調査の実施を義務付けている。
このうち同法第3条では、有害物質使用特定施設の使用が廃止されたとき、その施設を設置していた工場・事業場の敷地であった土地について、土地所有者等は土壌汚染状況調査を実施しなければならないと規定している。これを「有害物質使用特定施設に係る土地の調査」という(同法第3条第1項)。

「有害物質使用特定施設に係る土地の調査」は、工場・事業場が特定有害物質を使用等する施設を使用しなくなった機会をとらえて、この機会において特定有害物質が土壌に含まれていないかどうかを調査するものである。

この調査を実施する義務を負う主体は土地所有者等であり、調査に当たっては土壌汚染調査機関が調査を行なう必要がある。また特定有害物質がゼロまたは法定基準に満たない濃度であったとしても、知事に対して土壌汚染状況調査結果報告書を提出する義務がある(同法第3条第3項)。

なお土壌汚染状況調査に代わる知事の確認を受けた場合にはこの調査を実施しなくてよい(同法第3条第1項但書)。また敷地面積300平方メートル以下の工場・事業場については土壌汚染状況調査の一部免除という措置が設けられている。

ゆうきゅうとち遊休土地とは、国土利用計画法による土地取引の許可または届け出をして取得した一定規模以上の土地で、取得後2年を経過してもまだ利用されておらず、周辺地域の計画的な土地利用を図るために、有効適切な利用を特に促進する必要があると都道府県知事が認めたもの。
遊休土地の通知を受けた場合は、6週間以内に利用または処分の計画を届けなければならず、都道府県知事は、必要な助言・勧告を行い、勧告に従わないときは、地方公共団体等と買い取りの協議を行わせることとされている。
なお、市街化区域において、遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定めた地区を「遊休土地利用転換促進地区」という。これは、1990(平成2)年の都市計画法改正によって導入された地区区分である。

ゆうきゅうとちてんかんりようそくしんちく市街化区域における遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定める地区。
遊休土地利用転換促進地区は、1990(平成2)年の都市計画法の改正により導入された地区である。

この地区は、市街化区域内で相当規模の土地が低・未利用の状態のまま存続し続けることで、周辺地域の計画的な土地利用に著しく支障をきたす場合を想定し、そのような場合に市町村が適切に指導・助言・勧告をすることにより、積極的な土地利用を促そうとする制度である。

1.指定の要件
遊休土地利用転換促進地区は、次の要件を満たすとき、市町村が指定する(都市計画法第10条の3、施行令第4条の3より要約)。
1)市街化区域内のおおむね5,000平方メートル以上の規模の区域であること
2)当該区域内の土地が相当期間、住宅の用、事業の用等に供されていないこと(または、その土地の利用の程度が周辺地域に比べて著しく劣っていること)等
なお、市町村はこの都市計画決定に際して、遊休土地利用転換促進地区の都市計画の案について、当該地区内の土地所有者等の意見を聴かなければならない(都市計画法第17条第4項)。

2.遊休土地である旨の通知
上記1.の指定が正式に告示されてから2年を経過した後において、市町村長は次の要件を満たす区域内の土地所有者等に対して、遊休土地である旨を通知するものとされている(都市計画法第58条の6、施行令第38条の9より要約)。
1)土地所有者等がその土地を取得してから2年を経過したこと
2)その土地が1,000平方メートル以上の一団の土地であること
3)その土地が住宅の用、事業の用等に供されていないこと(または、その土地の利用の程度が周辺地域に比べて著しく劣っていること)等

3.計画の届出、勧告、買取協議
上記2.の市町村長の通知から6週間以内に、当該土地所有者等は、遊休土地の利用又は処分に関する計画を届け出なければならない(都市計画法第58条の7)。
この計画が、土地利用の促進において支障があるときは、市町村長は、当該土地所有者等に対して、計画の変更等を勧告することができる(都市計画法第58条の8)。
さらに、土地所有者等がこの市町村長の勧告に従わないときは、市町村長はその土地の買取を希望する地方公共団体・土地開発公社等と当該土地所有者等との間で、6週間に限り、土地の買取に関する協議を行なわせることができる(都市計画法第58条の9)。

ゆかめんせき建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう(建築基準法施行令2条1項3号)。 なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省(現国土交通省)が、通達(昭和61年4月30日付建設省住指発第115号)によって詳しい基準を設けている。

ようえきぶっけん
用益物権とは、他人が所有する土地を一定の目的のために使用・収益するための権利。
代表的なものとして以下のものがある。
・地上権:建物などの工作物や竹木などを所有を目的として、他人の土地を利用する権利。地上権を有する人を「地上権者」、地上権の設定された土地を有する人を「地上権設定者」という。ちなみに地上権は物権の一つなので、その対抗要件は登記となり、地上権設定者は登記に協力する義務がある。
また、地上権者は、地上権設定者の承諾なく、その地上権を譲渡することができる。
・永小作権:耕作や牧畜をすることを目的として、小作料を支払い、他人の土地を利用する権利。
対抗要件は登記となり、相続することも可能。また、永小作権の存続期間は、原則として20年~50年とされているが、存続期間を定めなかった場合、永小作権の存続期間は30年と設定される。
・地役権:通行や用水など契約により定められた用途のために、他人の土地を利用する権利。地役権には通行地役権や眺望地役権など多くの種類がある。地役権を有する者を「地役権者」、地役権の設定された土地の所有者を「地役権設定者」という。また、自分の土地を要役地(ようえきち)、他人の土地を承役地(しょうえきち)という。
よんじゅうにじょうにこうどうろ
建築基準法制定時において、道路幅員が4m(一部地域は6m)未満の特定行政庁が指定した道路(建築基準法第42条2項参照)。
この道路に敷地が面している場合、建物建築時に前面道路中心線より2m(対面が崖・河川などの場合はその境界から4m)の道路後退を必要とする。この道路後退を、一般的には「セットバック」と呼ぶ。
ようせきりつ
[建築物の延べ床面積]÷[敷地面積]で表される割合を「容積率」といいます。建築基準法では、環境保持の面から用途地域並びに前面道路の幅員に応じて容積率を制限しています。
ようとちいき
都市の建築物がその用途に応じて最も適した場所に配置され、その機能を十分に発揮できるように、都市計画法において「用途地域」が定められています。
用途地域には、大きくわけて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、さらに細かく以下の12地域に分類されます。 第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
ようとちいきによるせいげん
用途地域で決められているのは、住居・商業・工業における建物の“用途”でしたが、その他にも規制をかけて、自由な建築を制限しています。そうしなければ、市街地の適正な環境が保たれないからで、主に次のような制限があります。 建ぺい率:敷地に対する建築面積 容積率:敷地に対する延べ床面積 高さ制限:絶対高さ制限、道路斜線、隣地斜線、北側斜線 防火地域と準防火地域:耐火構造、防火構造 日影制限:日陰になる部分の時間を考慮 こうした制限をクリアして建物が建てられるとしても、そのすべてを土地の所有者が把握していることは少ないでしょう。 特に、高さ制限が入ると、敷地上で建物を建てられる空間が、斜めに切り取られた3次元空間となるため、素人がイメージするのは非常に難しいものです。 最低限、覚えておきたい制限としては、敷地をどのくらいまで建物に使えるか(いわゆる建坪)を示す建ぺい率と、延べ床面積・階数に影響を与える容積率です。 住居向けの用途地域は建ぺい率・容積率が小さく、商業向けの用途地域は、中心街がそうであるように、建ぺい率・容積率の大きさから高層建築物が増えます。
よんごうぶっけん
4号物件とは、例えば木造平屋建てや、木造2階建てで延べ面積500m2未満の建物は、建築基準法第20条4号の規定より「4号物件」と呼ばれている。
建築基準法第20条は、建築物の「構造耐力」に関する規定だが、4号物件は原則的に「構造計算」が不要とされ、建築確認では政令で定める技術基準(耐久性等関係規定という)に適合しているかどうかが審査される。
4号物件を建築する際も、より規模の大きい建築物と同じように「構造計算」を行うことができるが、この場合は、都道府県知事または国土交通大臣が指定する機関による構造計算の評価を受けなければならない。

ら・わ行の用語

りのべーしょん
リノベーションとは、既存の建物に対して、機能・価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修を行うこと。英表記は【renovation】
具体的には、水・電気・ガスなどのライフラインや構造躯体の性能を必要に応じて更新・改修したり、ライフスタイルに合わせて間取りや内外装を一新することで、快適な住環境、現代的な住まいに再生することを目的とする。
メリットとしては、一般的に中古住宅の場合、新築住宅に比べ、価格が低く、購入後の価格下落も穏やかなため、リノベーション費用をかけても新築で購入するよりもリーズナブルな住まいが手に入れられる可能性が高まる点。また、間取りや仕様などについても自分の好みにカスタマイズできるため、独自性の高い住まいが実現できる点などが挙げられる。

りふぉーむリフォームとは、居住空間を、これまでより快適な形に増築、改築、修理、修繕すること。
増築や間取り変更など居住スペースを大規模に変更するものから、室内の模様替えまでを広く「リフォーム」と呼んでいる。もっとも水漏れの修理や、建具・水栓金具の修理・交換などといったレベルのものは「小修繕」と呼び、リフォーム工事とは区別するケースが一般的である。

りょくち緑地とは、一般的には、草木の生い茂っている土地のことをいうが、法律によってその規定はさまざま。
例えば、
都市緑地法においては、『都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第五条の規定により指定された都市計画区域内において、樹林地、草地、水辺地、岩石地若しくはその状況がこれらに類する土地が、単独で、若しくは一体となって、又はこれらに隣接している土地が、これらと一体となつて、良好な自然的環境を形成しているもの』とされている。
また、工場立地法においては、『1.樹木が生育する区画された土地又は建築物屋上等緑化施設であって、工場又は事業場の周辺の地域の生活環境の保持に寄与するもの。2.低木又は芝その他の地被植物(除草等の手入れがなされているものに限る)で表面が被われている土地又は建築物屋上等緑化施設』とされている。

りんちしゃせんせいげん隣地斜線制限とは、隣地の日照や通風、採光を確保するために、住宅などを建設する際に、その高さや形状を規制することを「隣地斜線制限」という。具体的には、敷地周辺の隣地境界線上(道路と接する部分を除く)から一定の高さを立ち上げた中空を起点にして、住宅などを建てようとする敷地に向けて一定の勾配の斜線を引き、それによって建物の高さや形状を規制するというものだ。例えば第1種・第2種中高層住居専用地域や第1種・第2種住居地域、準住居地域では、立ち上げの高さが20m、勾配が1.25。またそれ以外の地域では、立ち上げの高さが31m、勾配が2.5となっている。ちなみに、絶対高さ制限が設けられている第1種・第2種低層住居専用地域には、隣地斜線制限は設けられていない。

りんちしようけん隣地使用権とは、民法で定められている権利で、土地所有者は土地の境界またはその近くで、障壁・建物を築造・修繕するために必要な範囲内で、隣地を使用することができる権利。これを「隣地使用権」または「隣地立入権」という。
隣地に入る場合は、相手の同意が必要であり、承諾が無い場合、勝手に隣地の中に入ることはできない。そして、隣地使用権による請求を受けた場合、隣地の所有者は、その請求が必要な範囲を超えていない場合には、その使用を承諾しなければならない。それでもなお、隣人が承諾してくれない場合は、隣地使用権に基づく民事裁判を提起して、隣人の承諾に代わる判決を出してもらってから、工事をするというプロセスとなる。 ただし、隣地使用によって隣人が損害を受けた場合は、隣人に補償金を請求されることもある。

りったいかんち土地区画整理事業の換地において、従前の土地または借地権に替えて、施行者の処分する権限のある建築物の一部およびその敷地の共有持分を与えること。土地区画整理法に基づくしくみである。

立体換地は、土地と建物とを一体的に整備する手法の一つで、これを活用することによって、地権者のさまざまな土地利用ニーズに応え、空地等の集約化や街区の再編等を図ることができると考えられている。

りんちたかさせいげん
「建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる」という規制である。 隣地高さ制限が適用されるのは、第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域を除く10種類の用途地域である(第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域には、隣地高さ制限が適用されない代わりに、絶対高さの制限が適用される)。 隣地高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されている。 ただし隣地高さ制限による高さの限度は、最も厳しい場合でも20mとされている。従って、一般住宅や低層・中層の共同住宅を建築する場合には、隣地高さ制限は実質的に関係がないものと考えてよい。
ろじじょうぶぶん
ある土地が、狭い通路を通じて道路に出ることができるような形状になっているとき、この土地は「敷地延長」や「旗竿地」と呼ばれる。 こうした土地の通路にあたる部分のことを「路地状部分」と呼んでいる。
ろせんか
宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(公衆が通行する道路のこと)について、その路線に面する宅地の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示したものを「路線価」という。 宅地の価格水準が基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想にもとづいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができる。 公的な土地評価では、相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されている。 相続財産評価では市街地の宅地については路線ごとに「路線価」を定め、この路線価を基準として各種の補正率を適用し、宅地の財産評価を行なう。 この相続財産評価の路線価は、地価公示価格・売買実例価額・鑑定評価額・精通者意見価格などを参考として各国税局の局長が評定する。評定の基礎となる「標準宅地」としては全国で約40万地点が定められている。 この相続財産評価の路線価は、毎年1月1日を評価時点として評定され、毎年8月上旬に一般に公開されている。 なお、相続財産評価の路線価は、1992(平成4)年以降は地価公示の8割程度となるように評定されている。
ろくめーたーどうろしていくいき
建築基準法第43条1項に定められた、いわゆる「接道義務」は、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」という大原則があるが、良好な市街地環境の形成と、土地の高度利用の実現を図るために、特定行政庁(原則として人口25万人以上の市の長)が必要であると認め、都市計画地方審議会が審議して同意した場合には、前面道路を6m以上とする区域を指定することが認められている。 この6m区域指定を受けた場合には、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。ただ、実際には、この「6m道路指定」を受けた区域は少なく、大半は「幅員4m以上」のままというのが実情である。
わかいちょうしょ
紛争を解決するために当事者が互いに譲歩して合意に達することを「和解」というが、裁判所が関与してこの「和解」が行なわれることがあり、これを「裁判上の和解」という(裁判所が関与しない和解は「裁判外の和解」である)。 具体的には、民事訴訟が提起された場合に裁判所が関与して行なわれる「訴訟上の和解」と、簡易裁判所において当事者同士の和解を公的に証明してもらう「即決和解」が、「裁判上の和解」に該当する(なお即決和解は「起訴前の和解」ともいう)。 このような「裁判上の和解」がなされた場合には、裁判所書記官がその和解を調書に記載する。こうして和解を記載した調書のことを「和解調書」と呼んでいる。 和解調書は、債務者に給付義務を強制的に履行させる手続き(強制執行)を行なう際に、その前提として必要とされる「債務名義」の一つである。
わかい(とちしゅうようほうにおける~)
収用の裁決が申請され、収用委員会が審理を開始した場合において、収用委員会はいつでも審理の途中で和解を勧告できる。この勧告に従って起業者と収用される相手方の双方の合意により和解が成立した場合には、和解調書が作成され、これをもって権利取得裁決と明渡裁決が同時にあったものとみなされる(土地収用法第50条)。

英数字の用語

きゃぴたるげいん資産の価格変動に伴って得る利益をいう。

株式や不動産などの売買差益はこれに当たる。

資産から得られる利益の種類で、その保有により得る利益をインカムゲイン、その価格変動に伴って得る利益をキャピタルゲイン(損失はキャピタルロス)という。株式の配当、不動産の賃料、預金の利子などはインカムゲイン、株式や不動産などの売買差益はキャピタルゲイン(譲渡益、資本利得ともいう)である。

両者は税務上の取扱いなどが異なるため、投資に当たっても両者の性格の違いを十分に認識しておくことが重要である。
もっとも、両者は無関係ではなく、資産の価格はそれから得ることのできる利益を現在価格に還元したものの総額に等しいとされているため、例えばインカムゲインが増大すれば資産価格が上昇して、キャピタルゲインを得る機会となる。ただし、資産価格は期待や予想に左右されやすいことに注意が必要である。

えすくろー
取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること、またはそのサービスをいう。 不動産取引の安全を確保するためにアメリカで発達した仕組みであり、最近は電子商取引の決済においても活用されている。 不動産取引の場合には、エスクローサービスを提供する第三者は、売り手からは権利証書等を、買い手からは代金を寄託され、物件の確認、決済、登記、引渡しなどの業務に当たる。もっとも、日本ではあまり広まっていない。取引当事者間に信頼感があること、宅地建物取引業者が包括的なサービスを提供していることなどの事情によるものと考えられる。
あいあーるあーる
不動産経営などの投資事業においてその収益性を評価する指標の一つで、事業から得られるキャッシュフローの現在額と投資額が等しくなる割引率をいう。Internal Rate of Returnの略語。 事業から将来得られるであろう各期間のキャッシュフローを現在価値に換算するには一定の割引率によって減価しなければならないが(第n期の収益を(1+割引率)のn乗で除する)、そのようにして算出したキャッシュフローの合計額と投資額とが等しくなるような割引率である。IRRは収益性が高いほど大きな数値となる。事業評価や投資判断などに当たって利用されている。 不動産投資においては、DCF法が収益をベースに資産価格を算出して事業を評価するのに対して、IRRは投資額の回収性に着目して評価することになる。 IRRを利用する場合には、事業規模に左右されない指標であること、事業期間を適切に設定する必要があることなどに注意しなければならない。
じぇいりーと
不動産投資信託のことで、アメリカのREIT(Real Estate Investment Trust)の日本版であることから、JREITと呼ばれる。 不動産を買収、賃貸して収益を得る専門の会社(投資法人)または同様の機能を担う信託会社が証券を発行し、金融商品として取引される。その発行主体がJREITであり、それぞれが運用する不動産の種類やその構成は異なる。証券は発行主体ごとに流通するが、証券取引所に上場されているものも多い。需給に応じて、その取引価格も日々変動する。 株式会社の利益の源泉は事業による収益であるが、JREITの利益は、不動産の賃貸や売買による収益から得られる。その収益は、課税されることなくほぼそのまま投資家に分配されることが特徴である。株式投資とJREIT投資とを比較すれば、株式会社、株券、株価、配当金に当たるのが、それぞれ、投資法人(または信託)、投資証券、投資口価格、分配金と考えてよい。 不動産の証券化の手法として中心的な役割を果たしており、2001(平成12)年9月に初めて上場されたがその後急速に拡大し、金融市場において一角を占めるに至っている。
えむびーえす
Mortgage Backed Securityの略。不動産を担保とした融資に係る債権を裏付けとして発行された証券で、一般にモーゲージと呼ばれる。 住宅ローン債権を裏付けとする証券がRMBS(Residential Mortgage Backed Securities)、商業用不動産担保ローンを裏付けとする証券がCMBS(Commercial Mortgage Backed Securities)である。
えぬおーあい
Net Operating Incomeの略。純収益という意味で、収入(賃料)から、実際に発生した経費(管理費、固定資産税など)のみを控除して求める。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローとなる。 例えば、不動産賃貸により得ることのできる純粋な収益額がこれに相当し、資産価値を評価する場合の指標となる。 なお、NOIから資本的な支出を控除したものがNCF(Net Cash Flow)である。
えぬしーえふ
不動産経営において用いられる概念で、不動産から得る単純なキャッシュフロー収益から資本的な支出を控除した金額をいう。Net Cash Flowの略語。 不動産経営によって生み出されるキャッシュフロー収益は、家賃収入と管理コスト(減価償却費等のキャッシュフローに影響しない費用、および支払い利息等の金融費用は算入しない)との差額となる。この場合に、管理コストの算定に当たって、修繕費等の資本的支出を考慮し算入するのがNCFである。不動産鑑定評価に当たって収益還元法を用いるときには、このNCFをベースにすることが多い。 一方、資本的支出を考慮せず単純なキャッシュフローベースで収益を算定するのがNOI(Net Operating Income)である。
さんじゅうごじょうしょめん
「重要事項説明書」と同じ。それを参照。 なお、重要事項説明に当たって35条書面を交付するのは宅地建物取引士である。一方、37条書面は宅地建物取引業者が交付する。
さんぜんまんえんとくべつこうじょ
譲渡所得の課税において、譲渡益から3,000万円を控除して課税する制度をいう。 個人が、居住用財産(自ら居住している土地・建物)を譲渡して譲渡利益が生じた場合に、この譲渡利益に対する所得税の課税に当たって、譲渡利益から3,000万円(譲渡利益が3,000万円未満のときはその額)を控除して譲渡所得を計算する特別の措置である。この特例が適用されるのは、住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡した場合である。 また、相続した空き家を譲渡した場合にも、3,000万円特別控除が適用される
さんじゅうろくとうしん(としかせんにかんする~)
都市河川を下水道幹線(暗渠)として利用する旨の答申。1961(昭和36)年、東京都市計画河川下水道調査特別部会が報告した。 この答申には、市街地における河川汚濁の現況に対応するとともに、下水道整備を促進するために、源頭水源を有しない東京都内の14河川について、次の方針で対応すべきと述べている。 1.一定の区間について暗渠化して下水道幹線として利用すること 2.下水道幹線として利用しない区間は、舟運上などの理由から特に必要な部分を除いて覆蓋化し、公共的な利用を図ること 3.狩野川台風(※)並みの降雨でも氾濫しないよう整備すること この答申はほぼそのまま実施された。また、この考え方は都市内の中小河川について拡大して適用され、その覆蓋化等が進められた。 (※)1958(昭和33)年、9月26日に神奈川県の三浦半島に上陸した台風22号のこと。狩野川上流部に記録的(最大時間雨量120mm)という記録的な豪雨を降らせた。これにより、狩野川はいたるところで氾濫し流域に未曾有の大水害をもたらした。
ごとうじゅっしつきじゅん
不動産の貸し付けにおいて、その貸し付けの戸数が一戸建ての貸し付けで5棟以上、アパートの貸し付けで10室以上に達して いるとき、この不動産の貸し付けは「事業的規模」に達したという。 このような判定基準のことを「5棟10室基準」と呼んでいる。 ちなみに「5棟10室」とは「5棟または10室」という意味であり、一戸建て1棟とアパート2室を同等とみなしている。従って、一戸建ての1棟とアパート 8室を賃貸する場合には、「事業的規模」に達したものと判定される。
ごぱーせんとるーる(ふどうさんのりゅうどうかにおける)
特別目的会社に不動産を譲渡することにより当該不動産を資金化する場合に、会計処理に当たって、その取引が不動産の売買か、金融取引かを判断するためのルールであり、日本公認会計士協会が定めた。 これによると、流動化する不動産の譲渡時の適正な価額(時価)に対するリスク負担の金額(劣後部分)の割合がおおむね5%程度以内ならば、リスクと経済価値のほとんどが移転していると判断して、売買取引(真正売買)として扱うとされている。 このようなルールが必要となるのは、不動産の譲渡後も譲渡人が当該不動産に継続的に関与し続けるような場合には、その実態は資金の供与を受ける取引(譲渡担保)と変わらず、当該不動産を譲渡人の倒産等から隔離できないからである。このルールは2000(平成12)年7月に公表され、これによって、会計処理上不動産の売却と認められるためには、リスクと経済的価値の大部分が投資家に移転する必要があることが明確となった。 また、譲渡人の子会社である特別目的会社を譲受人として流動化する場合には売却取引として会計処理することはできない。一方、いったん特別目的会社に不動産を売却し、改めて当該不動産を賃借する場合には、適正な賃借料を支払うという条件を満たせば真正の売却として取り扱われる。 注意を要するのは、一般に「5%ルール」という場合には、証券取引ルールの一つである、株券等の大量保有の状況に関する開示のルールを意味することである。公開会社の発行済株式総数の5%を超えて実質的にその株式を取得した者は、原則として、取得日から5日以内に大量保有報告書等を提出しなければならないことなどを内容とするが、このルールと、不動産の流動化における5%ルールとはまったく異なる。

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