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顧問弁護士、元橋弁護士の借地権活用法

相続放棄は慎重に(特に不動産をお持ちの方へ)



民法939条・民法921条

 相続放棄をすると、初めから相続人とならなかったことになります(民法939条)。
 相続放棄をする場合は、一般には、被相続人が債務超過である場合ですが、時折、被相続人に関係することには一切関与したくない、という理由で、債務超過か否かとは関係なく、相続放棄をする方もいます。
 相続財産の処分をすると、法定単純承認となり、相続放棄はできないので、注意が必要です(民法921条)。
 相続放棄の期間は、3ヶ月とされていますが、「知ったとき」と評価しうるときなので、事情があれば、それほど厳格に運用されているわけではありません。
 相続放棄を行う場合は、該当する家庭裁判所に、必要な書類を添付して、相続放棄申述書を提出すれば、早ければ数ヶ月で終了することもあります。
 ただ、被相続人の戸籍を取得する等、手間がかかりますので、数万円の費用を払って弁護士に委任したほうがスムーズです。特に、相続対象の人(被相続人)が亡くなってから3ヶ月を以上経過している場合は、「知ったとき」についてそれなりの事情説明が必要ですので、弁護士が不可欠です。

 そして、弁護士に委任する場合には、単なる相続放棄を依頼するのか、それとも、債務超過にあることの調査まで依頼するのかを、検討する必要があります。
 前述したとおり、相続放棄をする場合の多くは、被相続人が債務超過です。債務超過がどうかは、相続財産が預金や現金と、消費者金融業者等の借り入れだけであれば、必要書類さえ整えれば比較的容易にわかります。
 預金であれば銀行への照会(相続人であることを示せる書類は必要です)、消費者金融業者であればJICC等へ照会し、各消費者金融業者に確認すれば、各金額がわかります。

 しかし、相続財産に不動産が含まれていた場合、債務超過かどうかの判断は難しいものです。実際に売却可能な不動産の価格は明らかでないので、債務超過であるかどうかは、容易ではないからです。
 そのため、不動産の価格によっては相続するか、相続放棄するかを考える場合、不動産業者に依頼して、簡単な査定でもいいので、不動産が実際に売却できる価格の査定をしてもう、価格を調査することをお勧めします。
 さらに困難なのは、相続財産の不動産が、借地権付建物の場合です。
 借地権付建物は、処分が容易でないので、実際の取引価格は、極めて安価になってしまうことがほとんどです。 そのため、上記のような査定を行っても、極めて低い価格しかつかない可能性が高いものです。
 しかし、稀なことですが、地主がその土地を必要としていた場合には、実際の取引価格を大幅に上回る価格で、借地権を買取ってもらえる場合もあります。
 そのため、本来は、借地権付建物についても、不動産業者での査定を行なったうえで、地主に対し、相続財産の調査をしていることを告げて、借地権の買取をする予定があるかどうか、確認するとよいです。不動産業者に査定を依頼した場合は、その不動産業者が、地主への連絡もしてくれると思います。
 ただし、それまでの地主との関係が悪い場合や、地主がそれほど当該借地を必要としていない場合は、借地権を高めに買取ってもらうことできません。

 したがって、相続に際して、少しでも金銭を取得する方向で考えており、かつ、相続財産に不動産が含まれている場合は、不動産業者に依頼して、財産の調査をすることをお勧めします。
 財産の調査を理由とした、相続放棄申述の申立の期間の延長は、比較的簡単に認められています。  ただし、相続財産の調査には、コストがかかります。
 相続人が自分で行うのは非常に手間がかかることですし、弁護士に依頼するにしても、単なる放棄だけを依頼する場合よりも、コストがかかります。不動産業者への査定も、費用がかかることがあります。どれもコストがかかることなので、巨額の債務が明らかであれば、わざわざ調査をしないこともありえます。

 なお、一般向けの法律解説には、相続財産が債務超過かどうか分からないときには、限定承認という制度があるの記載があります。しかしながら、限定承認は、官報公告等手続きが面倒で費用や時間がかかるため、「相続放棄するとおじさんおばさんとの関係が・・・」というような場合以外、ほとんど行いません。

借地権付き建物の相続



①借地権付建物の相続

 借地権付建物に住んだり、仕事に使ったり、貸したりしている方もいらっしゃると思います。借地権付建物は、所有権の土地に比較して安価なため、使用収益ができている場合、有利な不動産です。そして、借地権付建物も、所有権がある土地、建物と同じように、相続財産になります。
しかし、借地権付建物には、相続が発生、つまり借地権付建物の所有者が亡くなりそうな場合、又は亡くなった場合、使用収益の継続等に、所有権の土地とは若干違う配慮が必要です。
 結論から述べると、相続人の1人がそのまま使用収益を継続する場合は、ほとんど問題ありませんが、複数で相続する場合、又は使用収益を継続できない場合には、いろいろな問題が生じます。
 そして、借地権付建物に限らず、経済的合理的には、不動産所有者は、使用収益できない不動産を、速やかに処分、すなわち売却等により換金するべきです。ところが、借地権付建物は、処分が簡単とは限りません。
 そこで、所有者が亡くなった後の使いみちがはっきりしない借地権付建物には、早めに市況等を調査して、譲渡等の計画を定めて、その計画を実施することが、経済的には合理的です。

②所有権の土地建物の相続との違い

 借地権付建物と、所有権がある土地、建物とでは、次のような違いがあります。
(1) 地代の支払の継続が必要
 借地権付建物は、地代の分、維持コストが高くなります。
 このため、使用収益できない場合、高い保有コストが生じるので、長期放置や、物置や仏壇置き場としておくことは、避けなくてはなりません。
 また、建物は放置しておくと急速に劣化するので、特に借地権付建物の場合、譲渡等がしにくくなることにも注意が必要です。
(2) 売却の困難
 借地権付建物の売却(譲渡)には、原則として、地主の同意が必要です。
ところが、地主の中には、借地権付き建物所有者をただで追い出そうとする目的等で、借地権売却に同意しない地主もいます。
すると、地主が売却に同意しない場合、裁判所が地主に代わって譲渡を許可するという借地非訟手続が必要になります。借地非訟手続きは、訴訟に比較して容易な手続きですが、半年から1年はかかる手続きです。借地非訟手続きには、登記費用、測量費用、弁護士費用等、100万円弱程度の負担が生じます。
なお、借地権付建物の所有者が亡くなって相続しただけでは、地主の同意や承諾料の支払いは不用です。借地権付建物を相続した人が、地主に借地権者となった旨を通知するだけです。
また、借地権付の古くなった建物、法定更新や地代供託のために地主とは円滑な関係にない借地権の付いた建物、地代相場から上又は下にかけ離れた地代となった借地権付きの建物等には、最終的に借地を使おうとする買い手はまずつきません。借地権付建物を購入して、リフォームや権利関係を整理して転売する業者が買ってくれる程度ですが、転売業者の買値は、リフォームや権利関係の整理に要する費用分、安くなります。
(3) 現物分割には地主の承諾が必要
 所有権の土地は、所有者だけで、登記はともかくとして、2人で土地を大体半分に割って使うというように、自由に分割することができます。しかし、借地権付建物では、いくつかに分割するには、建物が複数あって建て替えが必要ない場合でも、地主の同意が必要です。
 そして、譲渡についての同意と異なり、分割についての地主に同意に代わる手段はありません。地主にとっては、借地が分割されると、分割された各借地を別々に管理しなくてはいけなくなるため管理コストが増えるので、借地の分割は、歓迎されるものではないからでしょう。ただし、地主にとって、借地の分割に応じることには、いくつかに分割されて借地全部が一時に滞納する可能性は少なくなるので、全部の収入が一度に途絶える可能性が減るというメリットが生じることもあります。

③借地権付建物の相続の準備

 複数で相続する、すなわち、借地権付建物を共有する場合、一般の共有物同様、共有権者の間で不動産の管理、処分に関する意見が一致しない場合、維持管理が困難になります。
 既に述べたとおり、借地権付建物を使用収益せずに長期間放置することには、重いコストが生じるので、相続の前から、誰が相続により承継して、使用収益するのか、事前に決めておくこと、場合によっては、遺言書や推定相続人間で文書化しておくことが適切です。
 相続人中に、借地権付建物を使用収益しようとする者がいない場合、必ずしも容易でない借地権付建物の処分が必要になります。地主の承諾だけの問題であれば借地非訟手続で解決できますが、借地上の建物が古い等の場合、処分にはより困難が生じます。
使用収益できず、転売業者さえ買い取らない借地権付建物は、建物を取り壊して地主に土地を返還することが必要で、数百万円程度の費用が必要になる、まさに負動産です。マイナスの財産だけが相続財産なら、相続人は、相続放棄することが合理的です。処分困難な借地権付建物の所有者は、他の財産を早期に処分、贈与、遺贈等して相続財産を整理して、相続人らが相続放棄できるようにする準備も必要でしょう。 なお、相続人全員に相続放棄された、処分困難な借地権付建物についての地主は、大変です。数十万円以上の費用をかけて、相続財産管理人選任申立等の法的処置をとって、大概は地主の費用で建物を取り壊すことになります。

④相続税の問題

 借地権付建物を相続して相続税を算出する場合、国税庁のホームページ(http://www.rosenka.nta.go.jp/)記載の財産評価基本通達に基づく相続税路線価によって、借地権付建物の価格を評価することが原則です。確かに、借地権付の新築や古くない建物で地主が協力的であれば、現実の市場でも、借地権価格は、相続税路線価及び借地権割合による価格と同じか、それ以上の価格になります。  しかしながら、これまでに述べたとおり、建物が古くなった借地権付建物は、地主の承諾等の障害が多いため、現実の譲渡価格は、それほど高いものではありません。  このため、借地権付建物を相続した場合、不動産鑑定士に別途不動産鑑定を依頼して、相続税路線価から計算した価格よりも低い鑑定価格で相続税の申告する、又は相続後速やかに利害関係のない第三者に相続した借地権付建物売却して、売却価格を公正な市場価格として相続税の申告をする等の対策を立てるべき場合もあります。

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